Het regelgevend en bankkader voor hypothecair krediet is veranderd tussen 2023 en 2024, maar de structurele regels van de HCSF blijven van kracht: een maximale schuldenlast van ongeveer 35 % en een maximale looptijd van 25 jaar. We zien echter een gematigd herstel van de kredietproductie, aangedreven door de geleidelijke daling van de rente en een versoepeling van de bancaire praktijken voor bepaalde profielen.
Een succesvol vastgoedproject dit jaar vereist het beheersen van drie technische hefboomfactoren die de meeste populaire gidsen oppervlakkig behandelen.
Ook interessant : Alles wat u moet weten over de sluitingsvergoeding voor werknemers: berekening en bedrag
DPE en huurkalender: het verborgen risico van een slecht geclassificeerde aankoop
Een koper die streeft naar een huurinvestering zonder rekening te houden met de huurverbodskalender voor thermische doorlekken, loopt een direct financieel risico. De Klimaat- en Veerkrachtwet van 22 augustus 2021 en de uitvoeringsbesluiten vereisen een geleidelijke uitsluiting van woningen met een classificatie G en vervolgens F van de huurmarkt. Het kopen van een woning met classificatie G zonder renovatiebudget betekent het verwerven van een activum waarvan de huurinkomsten op korte termijn op nul vallen.
We raden aan om de kosten van energie-renovatie te berekenen voordat je zelfs maar de aankoopprijs onderhandelt. De DPE bepaalt nu de mogelijkheid om te verhuren, te financieren en door te verkopen. Verschillende grote Franse banken integreren in 2024 de DPE-score en het renovatiepotentieel in hun dossieranalyse. Een woning met classificatie E en een geloofwaardig renovatievoorstel krijgt vaak betere voorwaarden dan een woning met classificatie G zonder rehabilitatieplan.
Zie ook : Alles wat u moet weten over het bepalen van het geslacht van uw hamster
Voor aankoopprojecten gericht op verhuur, helpt het om de DPE te kruisen met het bedrag van de werkzaamheden om de woningen te identificeren waarvan de afschrijving daadwerkelijk de kosten van de normering compenseert. Dit is een technische afweging, geen kwestie van gevoel. Gespecialiseerde bronnen helpen bij het kaderen van dit soort aanpakken: https://www.alo-immobilier.fr/ verzamelt onder andere nuttige informatie om een acquisitieproject te structureren.
Financiering van hypothecair krediet: wat banken echt bekijken
De nominale rente geeft niet het volledige kostenplaatje van een hypothecaire lening weer. Wat de dossiers in 2024 onderscheidt, is de mogelijkheid om een comfortabel besteedbaar inkomen te presenteren na aftrek van alle lasten, inclusief de maandlasten van lopende kredieten. Banken accepteren profielen buiten een vast dienstverband gemakkelijker dan twee jaar geleden, op voorwaarde dat de inkomsten stabiel en gedocumenteerd zijn over meerdere jaren.
De verlenging van de looptijd van de lening blijft de belangrijkste hefboom om binnen de grenzen van de schuldenlast te blijven. Van 20 naar 25 jaar gaan, verlaagt de maandlasten aanzienlijk, maar verhoogt de totale kosten van de lening. We zien dat leners die een flexibiliteit van maandlasten onderhandelen (de mogelijkheid om deze zonder kosten na enkele jaren te verhogen) een deel van deze meerkosten terugkrijgen.
Letpunten op het bankdossier
- Het eigen vermogen dekt minimaal de notariskosten en de garantie. Een hoger eigen vermogen verbetert de aangeboden rente, maar compenseert geen overschreden schuldenlast.
- Terugkerende overtrekkingen op de laatste drie bankafschriften diskwalificeren een dossier, zelfs met hoge inkomsten. Het saneren van je rekeningen drie tot zes maanden voor de leningaanvraag is een niet-onderhandelbare stap.
- De uitgestelde terugbetaling, soms aangeboden voor projecten met werkzaamheden, verhoogt de totale kosten van de lening. Dit moet gereserveerd zijn voor gevallen waarin het pand niet onmiddellijk bewoonbaar is.
Een makelaar voegt waarde toe wanneer hij de interne beleidslijnen van lokale banken kent. De rentetarieven variëren van de ene instelling naar de andere, afhankelijk van de commerciële doelstellingen van het kwartaal.
PTZ en publieke subsidies: werkelijke voorwaarden voor geschiktheid in 2024
De lening met een nul rente blijft een krachtig financieringsinstrument voor starters, maar de toegangseisen zijn strenger geworden. De PTZ financiert alleen nieuwbouw of bestaande woningen met werkzaamheden in bepaalde geografische gebieden. De inkomensplafonds sluiten een aanzienlijk deel van de huishoudens in de grote steden uit.
We merken dat veel kopers te laat ontdekken dat ze niet in aanmerking komen, of dat ze dat wel doen, maar voor een lager bedrag dan ze hadden gehoopt. Het controleren van je geschiktheid voor de PTZ voordat je je budget vaststelt, voorkomt dat je een financieringsplan op een onzekere subsidie bouwt.
Aanvullende subsidies vaak onderbenut
- Lokale overheden bieden soms subsidies voor de aankoop die cumulatief zijn met de PTZ. Hun bestaan en bedragen variëren sterk van gemeente tot gemeente.
- De eco-PTZ financiert de werkzaamheden voor energie-renovatie en kan worden gecombineerd met een klassieke hypothecaire lening. Het geldt zowel voor eigenaar-bewoners als voor verhuurders.
- MaPrimeRénov’ dekt een deel van de werkzaamheden voor energieverbetering. Het bedrag hangt af van de inkomsten van het huishouden en de beoogde energiewinst door de werkzaamheden.
Onderhandeling over de aankoopprijs: werkelijke marges op de huidige vastgoedmarkt
De vastgoedmarkt in 2024 biedt bredere onderhandelingsmarges dan tussen 2020 en 2022. De stijging van de rente heeft het aantal solvabele kopers verminderd, wat de verkooptermijnen verlengt en verkopers dwingt om aanbiedingen onder de weergegeven prijs te accepteren.
De onderhandelingsmarge hangt af van het type onroerend goed en de locatie. Een oud appartement met een slechte DPE-classificatie in een middelgrote stad is gemakkelijker te onderhandelen dan een gerenoveerd pand in een krappe zone. We raden aan om elke aanbieding te baseren op recente vergelijkingen (werkelijke verkoopprijzen, geen weergegeven prijzen) en op de geschatte kosten van noodzakelijke werkzaamheden.
Een succesvolle vastgoed aankoop in 2024 steunt op de combinatie van drie elementen: een sluitend financieringsplan vóór de zoektocht naar het pand, een technische lezing van de DPE om de werkzaamheden te anticiperen, en een onderhandeling die is gebaseerd op lokale marktgegevens. Het huidige venster, met dalende rentes en meer flexibele verkopers, beloont dossiers die met zorg zijn voorbereid.