Der regulatorische und bankseitige Rahmen für Immobilienkredite hat sich zwischen 2023 und 2024 verändert, aber die strukturellen Regeln des HCSF bleiben bestehen: Verschuldungsquote begrenzt auf etwa 35 % und maximale Laufzeit von 25 Jahren. Wir beobachten jedoch eine gemessene Erholung der Kreditvergabe, die durch den schrittweisen Rückgang der Zinssätze und eine Lockerung der Bankpraktiken bei bestimmten Profilen unterstützt wird.
Ein erfolgreiches Immobilienprojekt in diesem Jahr setzt voraus, drei technische Hebel zu beherrschen, die die meisten Ratgeber für die breite Öffentlichkeit nur streifen.
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DPE und Mietkalender: das versteckte Risiko eines schlecht eingestuften Kaufs
Ein Käufer, der auf eine Mietinvestition abzielt, ohne den Kalender für das Mietverbot von Energieverschwendern zu berücksichtigen, geht ein direktes finanzielles Risiko ein. Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz vom 22. August 2021 und seine Durchführungsverordnungen schreiben einen schrittweisen Rückzug von Wohnungen, die mit G und dann F eingestuft sind, vom Mietmarkt vor. Der Kauf einer mit G eingestuften Immobilie ohne Renovierungsbudget bedeutet, ein Vermögen zu erwerben, dessen Mietrendite kurzfristig auf null fällt.
Wir empfehlen, die Kosten für energetische Sanierungen bereits vor der Preisverhandlung zu beziffern. Der DPE bestimmt nun die Fähigkeit zu vermieten, zu finanzieren und weiterzuverkaufen. Mehrere große französische Banken integrieren 2024 die DPE-Bewertung und das Renovierungspotenzial in ihre Aktenanalyse. Eine mit E eingestufte Immobilie mit einem glaubwürdigen Kostenvoranschlag für Renovierungsarbeiten erhält oft bessere Konditionen als eine mit G eingestufte Immobilie ohne Sanierungsplan.
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Für Kaufprojekte, die auf Vermietung ausgerichtet sind, ermöglicht die Kombination von DPE mit den Renovierungskosten die Identifizierung von Immobilien, deren Wertminderung die Kosten für die Normierung tatsächlich ausgleicht. Es handelt sich um eine technische Abwägung, nicht um eine Gefühlssache. Spezialisierte Ressourcen helfen, diesen Ansatz zu strukturieren: https://www.alo-immobilier.fr/ bündelt insbesondere nützliche Informationen zur Strukturierung eines Erwerbsprojekts.
Finanzierungsstruktur des Immobilienkredits: was Banken wirklich prüfen
Der Nominalzins fasst die Kosten eines Immobilienkredits nicht zusammen. Was die Akten 2024 unterscheidet, ist die Fähigkeit, nach Abzug aller Kosten, einschließlich der laufenden Kreditraten, einen komfortablen Lebensunterhalt zu präsentieren. Banken akzeptieren Profile außerhalb von unbefristeten Arbeitsverhältnissen leichter als vor zwei Jahren, vorausgesetzt, die Einkommen sind stabil und über mehrere Jahre dokumentiert.
Die Verlängerung der Kreditlaufzeit bleibt der wichtigste Hebel, um innerhalb der Grenzen der Verschuldungsquote zu bleiben. Der Wechsel von 20 auf 25 Jahre reduziert die monatliche Rate erheblich, erhöht jedoch die Gesamtkosten des Kredits. Wir beobachten, dass Kreditnehmer, die eine Flexibilität der Raten (Möglichkeit, diese nach einigen Jahren ohne Gebühren zu erhöhen) verhandeln, einen Teil dieser Mehrkosten zurückgewinnen.
Aufmerksamkeitspunkte zur Bankakte
- Das Eigenkapital deckt mindestens die Notarkosten und die Garantiegebühren. Ein höheres Eigenkapital verbessert den angebotenen Zinssatz, kompensiert jedoch nicht eine überschrittene Verschuldungsquote.
- Wiederkehrende Überziehungen auf den letzten drei Kontoauszügen disqualifizieren eine Akte, selbst bei hohen Einkommen. Die Bereinigung der Konten drei bis sechs Monate vor der Kreditanfrage ist ein nicht verhandelbarer Schritt.
- Der Zahlungsaufschub, der manchmal bei Projekten mit Renovierungsarbeiten angeboten wird, erhöht die Gesamtkosten des Kredits. Er sollte nur in Fällen reserviert werden, in denen die Immobilie nicht sofort bewohnbar ist.
Ein Makler bringt Wert, wenn er die internen Richtlinien der lokalen Banken kennt. Die Zinssätze variieren von Institut zu Institut je nach den kommerziellen Zielen des Quartals.
PTZ und öffentliche Hilfen: tatsächliche Bedingungen für die Berechtigung im Jahr 2024
Der zinsfreie Kredit bleibt ein leistungsfähiges Finanzierungsinstrument für Erstkäufer, aber die Zugangsvoraussetzungen haben sich verschärft. Der PTZ finanziert nur Neubauten oder Bestandsimmobilien mit Renovierungsarbeiten in bestimmten geografischen Zonen. Die Einkommensobergrenzen schließen einen signifikanten Teil der Haushalte in großen Metropolen aus.
Wir stellen fest, dass viele Käufer zu spät entdecken, dass sie nicht berechtigt sind, oder dass sie es sind, aber nur für einen Betrag, der unter dem liegt, was sie erwartet haben. Die Überprüfung der Berechtigung für den PTZ, bevor man sein Budget festlegt, verhindert, dass man einen Finanzierungsplan auf unsicheren Hilfen aufbaut.
Oft untergenutzte ergänzende Hilfen
- Die Kommunen bieten Zugangshelfen an, die manchmal mit dem PTZ kombiniert werden können. Ihre Existenz und ihre Beträge variieren stark von Gemeinde zu Gemeinde.
- Das öko-PTZ finanziert energetische Renovierungsarbeiten und kann mit einem klassischen Immobilienkredit kombiniert werden. Es betrifft sowohl Eigentümer, die selbst wohnen, als auch Vermieter.
- MaPrimeRénov’ deckt einen Teil der Kosten für energetische Verbesserungsarbeiten ab. Die Höhe hängt von den Einkommen des Haushalts und dem angestrebten energetischen Gewinn der Arbeiten ab.
Preisverhandlung beim Kauf: tatsächliche Spielräume auf dem aktuellen Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 bietet größere Verhandlungsspielräume als zwischen 2020 und 2022. Der Anstieg der Zinssätze hat die Zahl der zahlungsfähigen Käufer reduziert, was die Verkaufsfristen verlängert und die Verkäufer dazu bringt, Angebote unter dem angegebenen Preis zu akzeptieren.
Der Verhandlungsspielraum hängt von der Art der Immobilie und ihrer Lage ab. Eine schlecht eingestufte Altbauwohnung in einer Mittelstadt lässt sich leichter verhandeln als eine renovierte Immobilie in einer angespannten Zone. Wir empfehlen, jedes Angebot auf aktuellen Vergleichswerten (tatsächliche Verkaufspreise, nicht angegebene Preise) und auf den geschätzten Kosten der notwendigen Arbeiten zu basieren.
Ein erfolgreicher Immobilienkauf im Jahr 2024 basiert auf der Kombination von drei Elementen: einem abgeschlossenen Finanzierungsplan vor der Suche nach der Immobilie, einer technischen Analyse des DPE zur Antizipation der Arbeiten und einer Verhandlung, die auf lokalen Marktdaten basiert. Das aktuelle Fenster, mit rückläufigen Zinssätzen und flexibleren Verkäufern, belohnt sorgfältig vorbereitete Akten.